返回案例列表民法典中华人民共和国民法典-合同编 第646条 案例评析朱俊男律师5分钟2 阅读2026-08-03### 中华人民共和国民法典-合同编第646条案例评析 #### 案情简介 在2019年，张先生与李女士签订了一份房屋租赁合同。根据合同约定，张先生将位于市中心的一套公寓出租给李女士使用，租期为一年。合同中还规定，租金每月为5000元，押金为一个月的租金，即5000元。此外，双方约定，如果李女士提前解除合同，需要支付相当于两个月租金的违约金。 然而，一年后，李女士因个人原因决定提前终止租赁合同。她认为，由于自己未能按时支付租金，张先生有权要求自己支付相当于两个月租金的违约金。因此，李女士向张先生提出了赔偿要求。 #### 法律分析 根据《中华人民共和国民法典》第六百四十六条的规定，当法律对其他有偿合同有明确规定时，应依照其规定；如果没有明确规定，可以参照适用买卖合同的有关规定。在本案例中，房屋租赁合同属于典型的有偿合同，因此应当适用民法典关于买卖合同的规定。 根据民法典第七百零七条的规定，租赁合同是双务、诺成、不要式合同。这意味着，只要双方当事人达成一致，合同即可成立。同时，租赁合同的成立并不需要具备书面形式，口头协议也是有效的。 在本案中，虽然双方没有签订书面租赁合同，但通过微信聊天记录和口头协商，双方达成了一致意见，并形成了有效的租赁关系。因此，根据民法典的规定，李女士提前终止租赁合同的行为是合法的。 #### 案件处理结果与启示 法院审理后认为，李女士的行为符合法律规定，无需承担违约责任。张先生虽然未能按时收到租金，但双方已经形成了有效的租赁关系，李女士提前终止合同的行为并未违反合同约定。因此，法院判决驳回了李女士的诉讼请求。 这个案例告诉我们，在签订合同时，双方应当明确约定各项条款，包括违约责任等。同时，也应当注意保留相关证据，以备不时之需。此外，对于租赁合同等涉及人身权益的合同，建议双方尽量采用书面形式，以便在发生纠纷时能够提供有力的证据支持。 #### 律师建议 在这个案例中，张先生和李女士之间的租赁关系已经得到了法院的认可。然而，为了避免类似纠纷的发生，双方在签订合同时应当更加谨慎。首先，应当明确约定各项条款，包括租金、押金、违约责任等；其次，应当尽量采用书面形式签订合同，以便在发生纠纷时能够提供有力的证据支持；最后，对于涉及人身权益的合同，建议双方咨询专业律师，以确保合同的合法性和有效性。