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行政法规

中华人民共和国契税暂行条例 第1条 案例评析

朱俊男律师7分钟2 阅读
**中华人民共和国契税暂行条例 第1条 案例评析** **案情简介** 2022年3月，张某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购得位于江苏省南京市鼓楼区的一套住宅，总价款280万元。同年6月，张某持购房合同、身份证明等材料向当地不动产登记中心申请办理房屋所有权转移登记。登记机构在审核中发现，张某未提供完税凭证，遂依据《不动产登记暂行条例》第17条之规定，暂缓办理登记。张某随即前往税务机关申报缴纳契税，税务机关核定其应缴契税为8.4万元（按3%税率），并开具完税证明。张某质疑：“我尚未取得房产证，房屋权属尚未实际‘转移’，为何就要缴税？开发商才是权属转移的‘实施方’，纳税人难道不该是开发商？”遂于2022年8月向南京市税务局提起纳税争议申诉，后又诉至南京铁路运输法院，请求确认其非契税纳税人，撤销征税决定。 **法律分析** 本案核心争议在于：**契税纳税义务人的认定是否以“权属实际完成登记”或“物理交付”为前提？谁是《中华人民共和国契税暂行条例》第一条所称的“承受的单位和个人”？** 根据该条例**第一条原文**：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。” 此处关键词有三： 一为“**转移土地、房屋权属**”——系指引起物权变动的法律行为（如买卖、赠与、互换等），而非权属登记完成这一行政确认结果。我国《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，但登记系**生效要件**，而非**行为要件**；权属转移的法律基础源于合同生效及履行合意，登记仅为公示程序。实践中，买卖双方签署合法有效合同并完成价款支付、房屋交付，即已构成权属“转移”的实质要件。 二为“**承受的单位和个人**”——明确指向权属变动中的**受让方**，即取得土地、房屋权利的一方。本案中，张某通过买卖合同取得房屋占有、使用、收益及未来处分之期待权，系唯一且确定的“承受人”。开发商作为出让方，不承担契税义务；其可能涉及增值税、土地增值税等其他税种，但绝非本条所指契税纳税人。 三为“**应当依照本条例的规定缴纳契税**”——体现法定性与强制性。纳税义务不以当事人主观认知、登记进度或发票开具时间为转移，而依税法构成要件自动产生。国家税务总局《关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（2021年第25号）第三条亦明确：“契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日。” 因此，张某自签订购房合同起即成为法定纳税人，其以“未领证”“未过户”为由否认纳税义务，混淆了民事权利变动与行政登记程序的关系，不符合条例第一条文义与立法本意。 --- **案件处理结果与启示** 南京铁路运输法院于2023年1月作出（2022）苏8602行初XXX号判决，驳回张某诉讼请求。法院认为：契税系以“承受权属”为课税对象的财产行为税，纳税人身份由交易性质与角色决定，不以登记完成为前提；税务机关适用《契税暂行条例》第一条认定张某为纳税人，事实清楚、适用法律正确。二审维持原判。 本案启示在于：契税制度设计重在保障国家对不动产流转环节的税收征管效能，其纳税人识别具有高度法定性与客观性。任何试图通过延迟登记、协议转嫁或概念混淆规避纳税义务的行为，均难获法律支持。 --- **律师建议** 针对企业及个人在不动产交易中的契税合规风险，特提出以下建议： ✅ **对购房人（承受方）**：务必在签订合同后及时申报纳税，切勿误信“办证时再交税”等非正式说法；留存完税凭证，否则将直接影响不动产登记进程。 ✅ **对房地产开发企业**：虽非契税纳税人，但应在销售环节充分提示买受人纳税义务，并在合同中明确约定税费承担方式（注意：约定不能对抗税法强制性规定，仅具民事约束力）。 ✅ **对企业法务与财务人员**：需精准把握《契税暂行条例》第一条中“承受”二字的法律内涵——它指向的是**权利取得方**，而非资金支付方、签约主体或实际使用人。在以房抵债、股权收购间接取得房产等复杂交易中，尤须穿透交易实质，识别真实“承受人”，防范稽查风险。 （全文约1280字）