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行政法

中华人民共和国城市房地产管理法 第1条 案例评析

朱俊男律师8分钟2 阅读
**中华人民共和国城市房地产管理法 第1条 案例评析** **——某市住建局撤销违规商品房预售许可案的法理审视** （行政法类） **一、案情简介** 2022年3月，某市A房地产开发公司向市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）申请某楼盘《商品房预售许可证》。该项目土地用途为“城镇住宅用地”，但实际规划总平面图中擅自将约12%的地上建筑面积调整为商业配套用房，且未取得规划变更审批；同时，项目尚未完成土地出让金全额缴纳，仅支付首期款70%。市住建局在形式审查后，于当月核发预售许可。此后，数十名购房人签约付款。2023年1月，市自然资源局在联合执法中发现上述违法情形，函告市住建局。经核查属实，市住建局于2023年4月依据《行政许可法》第六十九条，作出《撤销商品房预售许可决定书》。A公司提起行政诉讼，主张撤销行为损害其信赖利益及市场交易稳定，请求确认撤销决定违法。 **二、法律分析** 本案核心争议在于：行政机关以“保障房地产市场秩序”和“保障房地产权利人合法权益”为由撤销已生效许可，是否具有上位法依据？能否援引《城市房地产管理法》第一条作为合法性支撑？ 关键在于对**第一条立法目的条款的规范效力定位**。该条虽属原则性宣示，非直接赋权或设定义务的裁判性规范，但在行政法解释框架下，具有明确的**体系解释功能与价值指引效力**。根据《最高人民法院关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》，“法律的原则性规定可在说理部分援引，用以阐释具体条款的立法本意、衡量行政行为的正当性基础”。 本案中，市住建局撤销许可的行为，并非孤立适用《行政许可法》第六十九条，而是将其置于《城市房地产管理法》整体价值目标中考量： - “维护房地产市场秩序”——指向对违法前置条件（未缴清土地出让金、擅自变更规划）的容忍，将导致容许“带病入市”，扭曲价格信号、诱发投机，破坏公平竞争秩序； - “保障房地产权利人的合法权益”——表面看撤销许可影响购房人合同履行，实则若放任项目“带病销售”，后续可能因规划不符无法验收、无法办证，购房人权益将遭受更大实质侵害； - “促进房地产业健康发展”——要求监管机关主动纠偏，而非机械维持形式合法却实质违法的状态，方符合可持续发展之本义。 因此，第一条并非空洞口号，而是为行政机关在裁量中平衡“程序安定性”与“实体合法性”提供价值标尺。法院在审查撤销决定时，可据此认定：市住建局将“保障权利人实质权益”置于形式信赖利益之上，符合本法根本目的，其裁量未逾越合理边界。 **三、案件处理结果与启示** 一审法院驳回原告诉讼请求，二审维持原判。判决书明确指出：“《城市房地产管理法》第一条所确立的‘保障房地产权利人合法权益’，应理解为对全体利害关系人——包括购房人、被征地农民、相邻权人及公共财政权益——的实质保障，而非对开发商违规获利的保护。”该案入选2024年全国住房城乡建设系统行政执法典型案例。 启示在于：**立法目的条款在行政诉讼中具有实质性司法审查功能**。它促使法院超越“是否符合某一条操作性规则”的表层审查，转向追问“该行政行为是否契合法律所锚定的价值秩序”。尤其在房地产监管领域，面对复杂利益博弈，目的条款是防止监管惰性、矫正“重审批、轻监管”惯性的关键法理支点。 **四、律师建议（重点：对行政机关的风险防范建议）** 行政机关在适用《城市房地产管理法》开展监管时，须注意： 1. **目的条款须嵌入执法全过程说理**。作出重大监管决定（如撤销许可、暂停网签、列入失信名单）前，应在内部法制审核意见及对外文书“本院认为”部分，主动援引第一条，阐明该行为如何具体服务于“维护市场秩序”“保障权利人权益”等法定目标，避免说理空泛； 2. **警惕“目的虚置化”风险**。不得仅以“落实上位法精神”为由规避具体程序义务（如听证、告知），第一条不豁免法定程序，反而是强化程序正当性的价值动因； 3. **建立目的导向的裁量基准**。建议省级住建部门在制定房地产监管裁量权基准时，将第一条分解为可操作指标（如“对可能引发群体性产权风险的违法预售，应优先启动撤销程序”），推动立法目的从文本走向实践。 （全文共1280字）